Acheter un bien immobilier en Suisse : fonds propres, capacité financière et coûts
De combien de fonds propres vous avez besoin, ce que calculent les banques et quels coûts surprennent les premiers acquéreurs.
7 min de lecture · Hypothèque & immobilier
La Suisse a l’un des taux de propriétaires les plus bas d’Europe, notamment à cause de règles de financement strictes.
La règle des 20 % de fonds propres
Les banques financent au plus 80 % du prix d’achat. Au moins 10 % du prix doivent être des fonds propres « durs » – liquidités, épargne, titres, donations ou argent du 3a. Le reste des fonds propres peut provenir de la caisse de pension (2e pilier).
- Fonds propres « durs » (liquidités, min. 10 %)10 % · 10 %
- Fonds propres issus de la caisse de pension (jusqu’à 10 %)10 % · 10 %
- Première hypothèque (jusqu’à 65 %)65 % · 65 %
- Seconde hypothèque (amortie en 15 ans)15 % · 15 %
Test de capacité financière
Les banques n’utilisent pas le taux hypothécaire bas actuel. Elles retiennent un taux théorique d’environ 5 %, ajoutent 1 % de la valeur du bien pour l’entretien et un amortissement. Les charges de logement totales ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Un logement à CHF 900 000 avec une hypothèque de CHF 720 000 se calcule ainsi : 36 000 + 9 000 + amortissement, ce qui exige un revenu brut du ménage d’environ CHF 150 000–180 000.
Amortissement
L’hypothèque au-delà de 65 % de la valeur (seconde hypothèque) doit être remboursée en 15 ans ou jusqu’à la retraite, selon ce qui arrive en premier. La part de premier rang peut rester indéfiniment.
- Fonds propres issus de liquidités / épargne / titres 3aCHF 120 000 · 13 %
- Fonds propres issus de la caisse de pension (2e pilier)CHF 60 000 · 7 %
- Hypothèque nécessaireCHF 720 000 · 80 %
Exemple avec les valeurs par défaut. Ouvrir le calculateur →
Frais d’acquisition
- Émoluments de notaire et du registre foncier (environ 0,2–1 %).
- Droits de mutation dans de nombreux cantons (jusqu’à environ 3 %) ; certains n’en prélèvent pas.
- Frais de cédule hypothécaire et d’estimation.
Prochaines étapes
Utilisez le calculateur de capacité financière avant de visiter des logements. Un accord de principe de la banque vous donne un budget ferme et de la crédibilité auprès des vendeurs.