Comprare casa in Svizzera: capitale proprio, sostenibilità e costi
Di quanto capitale proprio avete bisogno, cosa calcolano le banche e quali costi sorprendono chi compra la prima volta.
7 min di lettura · Ipoteca & immobili
La Svizzera ha uno dei tassi di proprietari più bassi d’Europa, anche per le rigide regole di finanziamento.
La regola del 20 % di capitale proprio
Le banche finanziano al massimo l’80 % del prezzo d’acquisto. Almeno il 10 % del prezzo deve essere capitale proprio «duro» – contanti, risparmi, titoli, donazioni o denaro del 3a. Il resto del capitale proprio può provenire dalla cassa pensione (2° pilastro).
- Capitale proprio «duro» (contanti, min. 10 %)10 % · 10 %
- Capitale proprio dalla cassa pensione (fino al 10 %)10 % · 10 %
- Prima ipoteca (fino al 65 %)65 % · 65 %
- Seconda ipoteca (ammortizzata entro 15 anni)15 % · 15 %
Verifica di sostenibilità
Le banche non usano il basso tasso ipotecario attuale. Ipotizzano un tasso teorico di circa il 5 %, aggiungono l’1 % del valore dell’immobile per la manutenzione e una quota di ammortamento. I costi abitativi totali non devono superare un terzo del reddito lordo. Una casa da CHF 900’000 con ipoteca di CHF 720’000 si calcola così: 36’000 + 9’000 + ammortamento, il che richiede un reddito lordo familiare di circa CHF 150’000–180’000.
Ammortamento
L’ipoteca oltre il 65 % del valore (seconda ipoteca) va rimborsata entro 15 anni o fino al pensionamento, a seconda di quale evento arrivi prima. La parte di primo rango può restare a tempo indeterminato.
- Fondi propri da contanti / risparmi / titoli 3aCHF 120’000 · 13 %
- Fondi propri dalla cassa pensione (2° pilastro)CHF 60’000 · 7 %
- Ipoteca necessariaCHF 720’000 · 80 %
Esempio con i valori predefiniti. Apri il calcolatore →
Costi d’acquisto
- Spese notarili e del registro fondiario (circa 0,2–1 %).
- Imposta di trapasso in molti cantoni (fino a circa il 3 %); alcuni non la prelevano.
- Costi della cartella ipotecaria e della stima.
Prossimi passi
Usate il calcolatore di sostenibilità prima di visitare appartamenti. Una pre-approvazione della banca vi dà un budget certo e credibilità presso i venditori.