Das Ende des Eigenmietwerts: Was sich für Eigentümer ändert
Die Stimmbevölkerung hat die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das bedeutet es für Steuern und Hypotheken.
5 Min. Lesezeit · Hypothek & Immobilien
Im September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung eine Reform angenommen, die den Eigenmietwert abschafft, das fiktive Mieteinkommen auf selbstbewohntem Wohneigentum. Die Änderung soll voraussichtlich ab 2028 gelten (den genauen Zeitpunkt legt der Bundesrat fest).
Wie es bisher funktionierte
Eigentümer wurden auf eine fiktive Miete für das Wohnen im eigenen Haus besteuert. Dafür konnten sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Wer hoch verschuldet war, fuhr oft besser; wer sein Haus abbezahlt hatte, zahlte Steuern auf einen Mietwert, den er nie erhielt.
Was sich ändert
- Keine Besteuerung des Eigenmietwerts mehr für den Hauptwohnsitz.
- Der Abzug der Hypothekarzinsen entfällt für selbstbewohntes Wohneigentum (mit begrenzten Regeln für Ersterwerber in einzelnen Varianten).
- Unterhalts- und Renovationsabzüge entfallen für den Hauptwohnsitz weitgehend; energiesparende Massnahmen können je nach endgültigem Gesetz abziehbar bleiben.
- Zweitwohnungen bleiben besteuert, was den Kantonen eine Möglichkeit gibt, sie zu besteuern.
Beispiel mit Standardwerten. Rechner öffnen →
Wer gewinnt, wer verliert?
Eigentümer mit geringer Verschuldung und hohem Mietwert profitieren. Hoch verschuldete Eigentümer verlieren den Abzug. Das verändert die Logik der indirekten Amortisation über die Säule 3a und macht die direkte Rückzahlung attraktiver.
Nutzen Sie den Eigenmietwert-Rechner als grobe Orientierung, prüfen Sie aber die endgültigen Regeln von Bund und Kantonen, bevor Sie finanzielle Entscheide treffen.